O que é esperado do plano de combinação de inquilino?

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É claro que deve-se dedicar considerável atenção à locação inicial de shopping centers, a partir de um estudo psicográfico demográfico ou mesmo oneroso da população da bacia para criar um projeto de combinação de inquilinos. A pesquisa inicial para identificar “Mix de categorias de varejistas” pode ser feita por estudo de área de comércio varejista e estudo de potencial de mercado, como vimos, para todo o shopping.

Isso funciona como uma base para abordagens, permitindo aos agentes uma hierarquia de inquilinos âncora, fornecedores de serviços e lazer, MSUs, inquilinos menores e operadores de barrows e quiosques.

Talvez a expectativa mais simples seja a de que um centro atraia o maior número possível de compradores. Existe uma relação direta entre o tamanho do shopping center e a atração potencial de um centro para os compradores.

No entanto, dentro das limitações do tamanho de um centro, a “atratividade máxima para a população dessa área comercial específica” depende da criação de diversidade suficiente no mix de inquilinos. Isto deve, no entanto, fazer parte de um mix de mercadorias coerente, como “uma diversificação equilibrada de lojas que oferecem uma ampla gama de produtos e serviços”.

Há limitações óbvias de espaço nas habilidades dos centros para oferecer uma ampla gama de mercadorias, levando a escolhas em aspectos do mix de lojas, como o equilíbrio de conveniência e comparação de mercadorias, e a faixa de preço e qualidade.

Verifica-se que a variedade de mix de inquilinos influencia a seleção de um shopping center e mostrou que influencia a frequência de compras. A escolha do mix de locatários deve satisfazer qualquer demanda reprimida de bens e serviços dentro de sua área de influência. Um centro que fornece déficits na faixa de mercadorias em qualquer área pode, portanto, reduzir as compras e capturar as vendas dos centros concorrentes.

O mix de inquilinos deve criar uma imagem específica para o centro e "posicioná-la" em relação aos centros de varejo concorrentes. A necessidade de diferenciar um centro de seus concorrentes cresceu à medida que aumentavam seus números.

Como as locações de lojas âncoras em um centro determinam o mix geral de locatários viáveis, elas são influentes na determinação da variedade de mercadorias que podem ser oferecidas para atender à demanda da bacia e posicionar o centro na hierarquia de varejo.

A abordagem psicográfica da seleção de mercadorias por trás do design do mix de locatários pode resultar em um mix de locatários projetado para atender à demanda de compras de comparação no segmento médio a alto da faixa de preço e qualidade, diferenciando o centro de outro grande centro regional próximo. No entanto, o papel das lojas âncoras é mais importante do que isso. As lojas âncoras exercem uma influência dominante na imagem do comprador de qualquer centro comercial e, portanto, no patrocínio do centro.

Posicionar um shopping center na hierarquia do varejo é, portanto, amplamente conseguido através de locações de lojas âncora. A oferta global de mercadorias depende de locações iniciais de lojas âncora, mas as opções de inquilinos para MSUs e outras unidades contribuem para esse objetivo e tem sido sugerido que a inclusão de uma maior proporção de comerciantes independentes, em vez da uniformidade onipresente dos múltiplos nacionais pode contribuir para aumentar a diferenciação entre os centros. Os compradores podem ser atraídos para um shopping por muitos fatores.

O objetivo do proprietário do investidor é que eles façam compras, bens e serviços, aumentando o volume de negócios dos varejistas e a parcela que eles podem tomar como aluguel. No entanto, as motivações dos compradores para visitar o centro podem envolver a socialização com a família e os amigos, navegando para coletar informações sobre possíveis compras futuras, aliviando o tédio e outras pessoas, em vez de fazer compras de bens ou serviços.

Os centros comerciais "transcenderam o papel do site de compras para se tornar um centro para muitas atividades possíveis". O mix de inquilinos pode aumentar a quantidade de gastos abordando essas atividades que não são de compras. Métodos comuns são fornecer oportunidades para atividades de alimentação e lazer. Ao fornecer lugares para descansar e comer, os compradores podem ser persuadidos a ficar mais tempo no centro, aumentando as chances de gastar.

O "varejo divertido" é parte importante do Tenant Mix e é visto na forma de cinemas e praças de alimentação, e mais recentemente em aldeias de lazer temáticas do Bluewater Park, health club, pubs, cassino e pista de boliche. Embora as características indutoras de incentivo do mix de locatários estivessem anteriormente associadas a elementos de comida e lazer que não são de loja, Court observa que agora espera-se que a excitação seja fornecida pelas próprias lojas, através de aspectos de design, ambiente e entretenimento multimídia.

As listas de regras de inquilino identificam a importância não só de selecionar uma variedade equilibrada de inquilinos, mas de localizá-los cuidadosamente dentro do centro, tanto em relação ao layout do centro quanto em relação um ao outro. O objetivo é “criar um fluxo máximo de pedestres para garantir uma localização de 100% para todos os locatários” e “um layout lógico das lojas” e sugere-se que os desenvolvedores negligenciem esse aspecto da mixagem.

Diversos desenvolvedores observam os problemas de se conseguir ótimos planos de localização devido à fraqueza do mercado e grandes varejistas exigindo locais específicos. A localização de inquilinos âncora e MSUs são decisões críticas que atraem as pessoas através do centro, dos pontos de acesso e evitam áreas de baixo fluxo de pedestres onde alguns varejistas podem prosperar.